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说透了!写字楼销售大全之4类客户分析(上)

时间: 2024-02-11 来源:精密机加工

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  写字楼营销不同于住宅,一定要采取主动出击的方法,否则在营销中可能就要多花费几倍的费用和时间。

  市场上写字楼都会存在车位不充足的情况,据调查了解,车位充足与否,已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的主要的因素。部分高端商务客户市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求。

  2、国内外的金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构;

  4、国内外大型的专业公司,如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。

  针对投资客户对购买的写字楼产品不同的解决方法和受益方式,我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

  该类客户将购买的写字楼完全出租,以获得租金收入为主。这类客户可分为两种:一种是有足够空余资金的个体,包括外商、港澳台客户及省内外个体老板,一般购买的面积较小,他们在升值未得的情况下,投资以获得租金收入;另一种是国内外的专业投资机构和投资基金,他们可能会整层或多层购买,他们购置物业,主要是为了长期持有经营。

  这类投资客户购买的最大的目的其实还是自用,但是在购买时有前瞻性的判断,为企业留下了充裕的空间,富余的那部分对外出租;另一部分在自用之余,购买物业作长期投资。

  与住宅类产品一样,写字楼客户也分为两类:自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的,客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下,客户在购买时主要考虑一下几点:

  与住宅产品一样,好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。

  相对于住宅产品而言,写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主,都是想买一个良好的增值前景,因此,在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合,关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展,并了解相毗邻的周边都有哪些国内外有名的公司加入。

  同时,因为房产的增值主要来自于土地的增值,而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强,增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发,区位资源优势得天独厚。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和有没有投资价值的首选要素。

  随着社会经济的发展和各企业经济实力的慢慢地加强,客户对写字楼的要求慢慢的升高,写字楼慢慢的变成了企业身份的表征。

  值得一提的是,如果投资那些独立式写字间或商务公寓时,应将该目标租户的业态和经营形式作为重点考虑,因为许多中小型或成长型企业一般规模不大,所需的写字间面积也不多,但是舒适、方便、够档次依然是其首选。

  不论是投资型业主还是自用型业主,写字楼的品质至关重要,它包含了很多方面的内容:如建筑立面、建筑品质、办公区的文化环境的营造等,如交通的便利程度,能否四通八达,空调系统、供暖系统、供水情况、车位设计是不是合理、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等,都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

  所以,写字楼投资者的新“金矿”就是瞄准种种利好的因素投入资金,长期获利。

  无论是自用型客户还是投资型客户,投资回报率都是一个很重要的参考因子。一般来说,写字楼的投资回报率在10%左右,如果该区域写字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值,那无疑会吸引众多投资者的目光。

  置业门槛的高低决定了投入的大小,是否能通过银行按揭购买,是否只需首付,后续通过“以租养贷”的方式来供楼,也就是“以小博大”,让租用的企业为你供楼,几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。

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